L’any 2017 ens ha portat novetats importants pel que fa a la defensa dels titulars de crèdits hipotecaris. En els darrers dos mesos han coincidit la sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea de 21 de desembre de 2016, amb algunes resolucions d’Audiències Provincials i Jutjats , molt comentades mediàticament i que sens dubte tindran transcendència pràctica en els cassos particulars. El Govern espanyol no ha tardat en reaccionar, amb la preparació d’un decret que pretén regular el procediment extrajudicial de reclamació. Aquest es un petit resum de les circumstàncies més rellevants ocorregudes darrerament pel que fa a la revisió de clàusules dels préstecs hipotecaris:
1. Reclamació retroactiva de les quantitats pagades indegudament en aplicació de la clàusula sòl.
Segons la sentència del TJUE de 12 de desembre, es permet reclamar la devolució de les quantitats pagades als bancs per haver aplicat indegudament la clàusula sòl. La novetat rau en que reconeix el dret a reclamar la totalitat dels imports abonats, revocant per tant el criteri del Tribunal Suprem espanyol, que limitava aquest dret en el temps, reconeixent el dret a devolució a partir de que va dictar la primera sentència col·lectiva en aquesta matèria, a maig de 2013.
2. Reclamació de la devolució de les despeses pagades per a la constitució de la hipoteca (Notari, Impost de Actes Jurídics Documentats i Registre de la Propietat).
Aquesta qüestió es remunta a un any enrere, quan el Tribunal Suprem, en sentència de data 23 de desembre de 2015 va declarar la nul·litat de la clàusula que imposava al consumidor el pagament de les despeses de la hipoteca, argumentant que no existeix cap disposició legal que així ho determini , i es el propi banc l’interessat en la inscripció de la garantia, per al cas que hagi d’executar la hipoteca.
Tot i derivar d’una sentència de fa un any, l’afer es de plena actualitat, donat que s’han dictaminat les primeres sentències d’Audiències Provincials condemnant a entitats bancàries a la devolució d’aquests imports a favor de consumidors, entre elles , de l’Audiència Provincial de Zaragoza de 17/11/16.
3. Limitació de la responsabilitat personal, o, dit d’altra manera, una porta oberta a la dació en pagament.
En aquest cas ens trobem amb una sentència dictada per un Jutjat de Barcelona (Mercantil nº 10), de 7/12/16, que declara nul·la la clàusula que determina la responsabilitat il·limitada i personal del prestatari hipotecant, extrem que, a la pràctica, significaria la possibilitat de limitar la responsabilitat al valor de l’immoble. Aquesta sentència, però, no es ferma, i cal veure si la entitat bancària la recorre, i quina en seria l’evolució.
4. El Decret de mesures per a la “protecció dels consumidors en matèria de clàusules sòl”.
El Govern Espanyol promulgarà un decret per a regular el procediment extrajudicial de reclamació a les entitats bancàries. A la espera de veure’n el text definitiu, els esborranys que han transcendit apunten a les següents característiques:
– La reclamació extrajudicial als bancs es voluntària per part del consumidor.
– Els bancs estan obligats a crear un departament que gestioni aquestes reclamacions en el termini màxim de 1 mes.
– El termini màxim de resposta serà de 3 mesos.
– Si el consumidor no accepta la proposta del banc, pot recórrer a la via judicial.
– En cas de reclamació judicial, el banc podrà ser condemnat a pagar les costes del judici, si,
- En cas de haver seguit primer la reclamació extrajudicial:
- Si el banc no ha donat resposta en el termini de 3 mesos.
- En cas de que el banc hagi donat resposta insuficient, i la sentència atorgui una quantitat a favor del consumidor superior a la oferta per part del Banc.
- En cas de no haver-se seguit la via extrajudicial, el consumidor hagi decidit presentar demanda, el banc s’oposi a la reclamació i el consumidor obtingui una sentència favorable.
– Els bancs poden oferir als consumidors mesures compensatòries alternatives a la devolució de les quantitats indegudament pagades. Caldrà anar amb molt de compte amb el contingut i acceptació d’aquestes mesures ofertes.
